Het kan de beste overkomen: spijt van een huuropzegging. Een hard gespeelde onderhandeling, hoog opgelopen gemoederen of een perfect ogende nieuwe locatie; allemaal mogelijke redenen om de huurovereenkomst op te zeggen. Maar wat als de rust is teruggekeerd? Of die ‘perfecte locatie’ toch tegenvalt? Kun je dan nog terug?
Het antwoord op deze vraag is niet zo eenvoudig. Bovendien: de regels voor verhuurders en huurders verschillen.
Verhuurders van winkel- of horecaruimte: herroepen
Verhuurders van winkel- of horecaruimte (beschermde bedrijfsruimte) hebben speelruimte. Hun opzegging is namelijk niet meteen definitief. Dit komt omdat bij winkel- en horecaruimte de verhuurder wettelijke opzeggingsgronden in acht moet nemen. Als de huurder niet met de opzegging instemt, dan zal de rechter moeten beoordelen of aan de wettelijke opzeggingsgronden is voldaan. Pas als dat het geval is, zal de rechter de huurovereenkomst beëindigen.[1] Zolang de huurder niet akkoord is gegaan met de opzegging en de rechter de huurovereenkomst niet heeft beëindigd, kan de verhuurder zich daarom bedenken en de opzegging herroepen.
Huurder (en sommige verhuurders): opzeggen = vertrekken
Voor huurders en voor verhuurders van bedrijfsruimte waarvoor geen wettelijke opzeggingsgronden gelden (bijvoorbeeld kantoorruimtes, showrooms en opslagruimtes) ligt dit anders. Deze kunnen de opzegging (in beginsel) niet herroepen, óók niet indien de verhuurder of huurder met die opzegging niet heeft ingestemd. Er is in deze gevallen dus niet zoiets als een bedenktijd voor de opzegging. Partijen kunnen onderling natuurlijk wel afspreken dat de opzegging van tafel is.
Tactisch spel of juridisch risico?
De huurder kan er in geval van een opzegging door de verhuurder van winkel- en horecaruimte om strategische redenen voor kiezen om niet met de opzegging in te stemmen. Dit omdat hij hoopt op een betere deal, zoals een afkoopsom. Ook kan de huurder die niet instemt met de opzegging in de beëindigingsprocedure aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.[2] Hoewel het ‘slechts’ gaat om een tegemoetkoming, kan deze soms wel € 55.000,-[3] of zelfs € 100.000,-[4] bedragen. Om een procedure en een dergelijke tegemoetkoming te voorkomen, zal de verhuurder veelal wel bereid zijn om hierover met de huurder te onderhandelen.
Dit spel brengt echter ook onzekerheid mee. Als de verhuurder een beëindigingsprocedure start, bestaat het risico dat de huurovereenkomst eindigt. Gedurende die procedure zal de huurder daarom liever niet in het gehuurde investeren en zal hij wellicht alvast uitkijken naar een vervangende ruimte. De bedrijfsvoering van de huurder kan hieronder te lijden hebben en deze situatie kan jarenlang voortduren. Dit kan het ‘waard’ zijn, als de huurder uiteindelijk een hoge tegemoetkoming ontvangt. Het is evenwel ook mogelijk dat de verhuurder na jarenlang procederen, zijn opzegging herroept.[5] De huurder zit dan als ‘vast’ aan de huurovereenkomst en krijgt geen tegemoetkoming of afkoopsom.
Tot slot
Voor verhuurders en huurders gelden dus (deels) verschillende regels: de één kan (zo lang de huurder niet instemt) wel nog van zijn opzegging af en de ander niet. Dit kan langdurig voor grote onzekerheid zorgen bij de huurders van bijvoorbeeld winkel- en horecaruimte.
Heeft u of uw contractspartij de huurovereenkomst opgezegd of heeft u plannen in die richting? Neem dan gerust contact op met Laurie Berg, Tim Gijtenbeek of één van onze andere specialisten.
De inhoud van deze blog is actueel op de datum van publicatie, maar het recht is voortdurend in beweging. Voor de meest recente juridische inzichten, neem gerust contact op met ons kantoor via [email protected] of 020 – 676 2500.
[1] Art. 7:295 lid 1 BW en art. 7:293 lid 3 BW.
[2] Art. 7:297 BW.
[3] Hof Amsterdam 30 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:303.
[4] Hof Amsterdam 23 maart 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN1367
[5] Hof Den Bosch 23 januari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:124.
