Als de burgemeester een woning sluit wegens verstoring van de openbare orde, kan een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Maar betekent dat ook dat de huurder daadwerkelijk zijn woning verliest? Niet altijd. Dat bleek ook in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland. In die zaak veroorzaakte een huurder een ernstig incident in zijn eigen straat. Toch achtte de rechter de ontbinding niet proportioneel. Hoe dat kan? Je leest het in deze blog!
Wat was er aan de hand?
De huurder huurt sinds 2010 een woning van Ymere. Op 8 maart 2025 heeft hij, gekleed in camouflage en met een replica-wapen, een auto in brand gestoken in de straat waar hij woont. Hij werd gearresteerd (en hierbij gebeten door een politiehond). In de woning werden meerdere verboden wapenreplica’s aangetroffen. Buurtbewoners klaagden over overlast en voelden zich onveilig. De burgemeester heeft de woning daarop voor vijf maanden gesloten wegens verstoring van de openbare orde. Ymere heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
Ontbinding zonder rechter: hoe zit dat?
Als de burgemeester de woning heeft gesloten vanwege een verstoring van de openbare orde, heeft een verhuurder in beginsel de mogelijkheid om de huurovereenkomst zonder tussenkomst van een rechter te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). Waarom stonden partijen dan toch voor de rechter? Zoals we in een eerdere blog schreven, kan buitengerechtelijke ontbinding zónder tussenkomst van een rechter, maar ontruiming niet. Omdat de huurder niet zelf vertrok, moest Ymere dus toch naar de rechter. Zij verzocht de rechter om de ontbinding te bevestigen en om de huurder tot ontruiming te veroordelen.
Wat vond de rechter?
Ondanks de sluiting door de burgmeester, wees de rechter de vorderingen van Ymere af. Hierbij speelde het beschermde woonrecht van de huurder (artikel 8 EVRM) een belangrijke rol. De rechter vond ontbinding in dit geval niet proportioneel. Daarvoor woog mee:
- Het ging om ‘slechts’ één ernstig incident na vijftien jaar huur.
- Het incident was niet gericht op de omwonenden en evenmin op Ymere.
- Het gedrag werd verklaard door psychische problemen (ADHD en mogelijk paranoïde-psychotische belevingen). Er was begeleiding opgestart, waardoor het risico op herhaling volgens de rechter laag was.
- De huurder zou bij verlies van de woning dakloos worden, wat mogelijk nog meer problemen zou geven.
De les
Een ernstig incident betekent niet automatisch dat een huurder moet vertrekken. Zelfs bij een buitengerechtelijke ontbinding beoordeelt de rechter altijd of de ontbinding proportioneel en evenredig is. Dat betekent niet dat ontbinding zelden wordt toegewezen. Er zijn veel voorbeelden in de rechtspraak waarin ontbinding wel gerechtvaardigd was. Laat je daarom altijd goed adviseren.
Tot slot
Twijfel je of ontbinding in jouw geval gerechtvaardigd is? Of heb je vragen over het ontbinden van een huurovereenkomst of over huurrecht in het algemeen? Neem dan contact op met Tim Gijtenbeek, Laurie Berg of één van onze andere collega’s!
Bron:
Rechtbank Noord-Holland 11 maart 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:2530
Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25
https://www.rodi.nl/haarlem/112-nieuws/435497/man-uit-woning-gehaald-bij-autobrand-in-haarlem
De inhoud van deze blog is actueel op de datum van publicatie, maar het recht is voortdurend in beweging. Voor de meest recente juridische inzichten, neem gerust contact op met ons kantoor via [email protected] of 020 – 676 2500.