Contractsvrijheid vs. indeplaatsstelling

Contractsvrijheid. Een mooi principe in onze Nederlandse rechtsstaat. Het betekent dat je een vrije keuze hebt om te bepalen of je wel of niet een contract met iemand aan wilt gaan. Je mag ook zelf bepalen wat je precies afspreekt (tenzij dit in strijd is met dwingend recht, de openbare orde of goede zeden). Niemand kan je dus dwingen een contract met een partij aan te gaan, zou je denken. Dat is niet helemaal zo, want de wet maakt hier enkele uitzonderingen op. In deze blog nemen we één uitzondering onder de loep: indeplaatsstelling

Voor huurders van een hotel of winkelruimte (zoals een horecagelegenheid, kledingwinkel of een bakkerij) is in de wet een uitzondering op het beginsel van contractsvrijheid opgenomen. De wet bepaalt namelijk dat je onder bepaalde voorwaarden een andere partij in jouw (huurrechtelijke) plaats kan stellen bij de verkoop van je bedrijf: indeplaatsstelling. De verhuurder wordt in zo’n geval tegen zijn wil in gedwongen om een huurovereenkomst te sluiten met een nieuwe partij. Bij winkelruimte en hotels is het immers belangrijk dat je als koper ook de huurrechten verwerft, want zonder de gehuurde ruimte is het bedrijf vaak niets waard.

Hoe werkt indeplaatsstelling?
Als huidige huurder leg je eerst zelf een verzoek bij de verhuurder neer. Als de verhuurder niet instemt met indeplaatsstelling, dan kan de huurder naar de rechter stappen om te bewerkstellingen dat de koper van het bedrijf tóch de nieuwe huurder wordt. Dan moet wel aan de volgende voorwaarden zijn voldaan.

• Daadwerkelijke overdracht: Ten eerste moet sprake zijn van een daadwerkelijke overdracht van de onderneming. Dat is bijvoorbeeld het geval als de huurder zijn bedrijf inclusief inventaris, voorraad, contracten en personeel aan een andere partij verkoopt.

• Zwaarwichtig belang: Ten tweede moet de huidige huurder een ‘zwaarwichtig belang’ hebben. Dat kan puur financieel van aard zijn, namelijk omdat je met pensioen wilt gaan en de koopprijs nodig hebt voor je levensonderhoud. Ook andere belangen, zoals een slechte gezondheid, spelen een rol.

• Voldoende waarborgen: De koper/nieuwe huurder moet kunnen bewijzen dat hij voldoende waarborgen biedt voor (1) een behoorlijke bedrijfsvoering, en (2) nakoming van de huurovereenkomst. Bij dit vereiste wordt bijvoorbeeld gekeken naar het ondernemingsplan, de ervaring en kredietwaardigheid van de nieuwe huurder. Ook de bereidheid om extra zekerheden (zoals een aanvullende waarborgsom of garantstelling) te verstrekken kan van belang zijn.

Belangenafweging
Als aan bovenstaande vereisten is voldaan, maakt de rechter een belangenafweging. In principe kijkt de rechter alleen naar de belangen van de verhuurder en huidige huurder. Als het belang van de huidige huurder zwaarder weegt, dan wordt de koper in de plaats van de huurder gesteld. De  verhuurder wordt vervolgens dus tegen zijn wil in met een andere huurder geconfronteerd.

Tot slot
Bij indeplaatsstelling is het belangrijk dat de juiste stappen op het juiste moment worden genomen. Het verstrijken van enkele weken kan fataal zijn. Verder is van groot belang hoe één en ander in de koopovereenkomst is omschreven. DKVA heeft hier veel ervaring mee. We kunnen zowel huurders als verhuurders assisteren. Vaak is een procedure bij de rechter niet nodig. Soms kan het niet anders.

Heb je de wens om je bedrijf te verkopen en is een overdracht van de huurrechten nodig? Of word je als verhuurder geconfronteerd met zo’n verzoek van je huurder? Neem gerust contact op met Wouter de Veer, Meena Kashyap, Tim Gijtenbeek of één van onze andere (huurrecht)specialisten.