Huurkorting en overheidssteun

Inmiddels hebben bijna alle rechtbanken uitspraken gedaan over huurkorting tijdens de coronacrisis. Kantonrechters oordelen dat overheidsmaatregelen als gevolg van corona een onvoorziene omstandigheid is. Om die reden kan een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte worden gewijzigd. Huurkorting kan worden toegewezen als duidelijk is dat de crisis tot een omzetdaling leidde van de huurder. Tegelijkertijd steunt de overheid ondernemers om deze omzetdalingen te compenseren. Kantonrechters betrekken deze overheidssteun op heel verschillende wijze. Wij maken een rondje door het land met enkele voorbeelden van verschillende rechtbanken.

TVL
De ‘Tegemoetkoming Vaste Lasten’ is onder meer bedoeld voor betaling van huur. De TVL wordt dan ook betrokken bij de berekening van de huurkorting. Rechtbanken doen dat echter op verschillende manieren. We zien dat kantonrechters in Amsterdam en Rotterdam de TVL optellen bij de omzet. Kantonrechters in Gelderland en Midden-Nederland brengen de TVL (huurdeel) eerst in mindering op de huur. Alleen over het resterende deel van de huur wordt dan de huurkorting berekend. We schreven eerder al een blog over.

NOW
De ‘Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid’ is bedoeld voor personeelskosten. Kantonrechters, bijvoorbeeld in Amsterdam, laten om die reden de NOW buiten beschouwing bij de berekening van de huurkorting. Daarentegen heeft de Rechtbank Rotterdam in een recente uitspraak de NOW wél bij de berekening van huurkorting betrokken. Deze kantonrechter maakte hierbij onderscheid tussen de ‘gewone’ omzet en de ‘coronaomzet’. Bij coronaomzet hoort, naast de ‘gewoon’ behaalde omzet,  alle overheidssteun die de huurder ontving. Dat was in dit geval de TVL en de NOW. Die ‘coronaomzet’ moet vervolgens worden vergeleken met de ‘gewone omzet’ in dezelfde maand van het jaar daarvoor.

TOGS
De ‘Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren’ was een eenmalige tegemoetkoming van € 4.000,-. Deze steun was bedoeld om vaste lasten te betalen, waarbij de huur van een bedrijfspand expliciet werd genoemd. Echter, de Rechtbank Zeeland West Brabant liet onlangs de TOGS buiten beschouwing, omdat de TOGS ook was bedoeld voor andere vaste lasten. Dit is bijzonder, want de TVL werd in deze zaak wél meegenomen, terwijl de TVL ook bedoeld is voor andere vaste lasten. Een andere reden voor de rechtbank om de TOGS buiten beschouwing te laten, is het geringe bedrag. Die reden zien we ook terug bij de Rechtbank Rotterdam. De Rechtbank Amsterdam lijkt de TOGS wel mee te nemen. In deze zaak werd de huurder nog in de gelegenheid gesteld om de TOGS te onderbouwen.

TOZO
De ‘Tijdelijke Overbruggingsregeling Zelfstandig Ondernemers’ is alleen bedoeld voor zelfstandig ondernemers. Het is inkomensondersteuning voor levensonderhoud. De TOZO is nog niet vaak voorbij gekomen in de rechtspraak. Overigens stond de Rechtbank Zeeland West Brabant wel even stil bij de TOZO. De kantonrechter overwoog dat de TOZO geen rechtstreeks verband hield met de huurlasten en daarom buiten beschouwing moest worden gelaten bij de berekening van huurkorting.

Conclusie
Naast het feit dat niet alle rechtbanken eenzelfde formule aanhouden bij de berekening van huurkorting zien we nu ook terug dat verschillende steunmaatregelen van de overheid op verschillende wijze worden betrokken in de berekening van huurkorting, zelfs rechters binnen dezelfde rechtbank beslissen verschillend van elkaar.

Dit maakt dat het voor verhuurders en huurders niet altijd duidelijk is hoe een rechter zal beslissen over een huurkortingsvordering. Het bereiken van een oplossing onderling heeft daardoor nog altijd de voorkeur. Wordt die niet bereikt, dan maakt het verschil bij welke rechter de huurkortingsvordering voorligt. Vragen over huurkorting? Neem dan gerust contact op met Eveline Speich, Tim Gijtenbeek of één van onze andere specialisten.

Bronnen:
Rechtbank Amsterdam d.d. 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937
Rechtbank Rotterdam d.d. 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6652
Rechtbank Zeeland West Brabant d.d. 7 juli 2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3445
Rechtbank Rotterdam d.d. 26 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3013
Rechtbank Amsterdam d.d. 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1989