Het kopen van een woning is een ingrijpende gebeurtenis waarbij kopers vertrouwen op de verstrekte informatie. Wat gebeurt er als deze informatie onjuist blijkt te zijn? Een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland biedt inzicht in de juridische gevolgen van dergelijke situaties.
De zaak
In deze zaak kochten de eisers een woning, nadat de verkoopmakelaar expliciet had verklaard, dat de woning op palen was gefundeerd. Na de aankoop ontdekten de kopers dat de woning geen fundering op palen had. Gezien de bodemgesteldheid in de regio was voor hen een fundering op palen essentieel om verzakkingen te voorkomen. De kopers voelden zich misleid en stelden de verkoper aansprakelijk voor de geleden schade.
Het gaat in dit soort zaken om de vraag wat de koper zelf dient te onderzoeken en wat verkoper naar waarheid dient mede te delen.
Oordeel rechtbank
Kan de onjuiste mededeling worden toegerekend aan de verkoopmakelaar?
De verkoper stelde dat de kopers hun onderzoeksplicht hadden verzaakt door niet zelf de fundering te controleren. De rechtbank verwierp dit argument. De kopers mochten vertrouwen op de stellige verklaring van de verkoopmakelaar over de fundering. Bovendien waren zij niet voldoende technisch onderlegd om uit bouwtekeningen af te leiden welk type fundering was toegepast. Het enkele feit dat er bouwtekeningen aanwezig waren tijdens de bezichtiging, zonder dat de kopers hierop werden gewezen, leidde niet tot een schending van hun onderzoeksplicht.
Dwaling & non-conformiteit
De onjuiste mededeling van de verkoopmakelaar leidde tot dwaling bij de kopers. Dwaling is de situatie waarbij een overeenkomst tot stand komt zonder goede voorstelling van zaken. De kopers gingen uit van een onjuiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst. Echter, voor een succesvol beroep op dwaling is vereist dat de dwaling tot financieel nadeel heeft geleid. De geleden schade dient te worden vergoed.
De rechtbank oordeelde dat de woning non-conform was, want hij voldeed niet aan de gerechtvaardigde verwachtingen van kopers. Hoewel de aanwezige fundering technisch gezien geschikt is voor normaal gebruik, mochten de kopers op basis van de uitdrukkelijke mededeling van de verkoopmakelaar verwachten dat de woning op palen was gefundeerd. Het ontbreken van deze specifieke eigenschap maakte de woning non-conform aan de overeenkomst.
Schadevergoeding
De kopers vorderden dus een schadevergoeding. De kosten voor het alsnog onderheien van de woning met betonnen palen, of een overeenkomstige vermindering van de koopprijs. Dit ging om een bedrag van EUR 51.000. De rechtbank wees deze vordering echter af. De rechtbank stelt vast dat er geen geen sprake was van actuele schade aan de woning door verzakkingen. Ook waren er geen aanwijzingen dat dergelijke schade op korte termijn zou optreden. Als het nadeel niet wordt aangetoond, ontbreekt de grond voor schadevergoeding of aanpassing van de koopprijs.
Tot slot
Deze uitspraak benadrukt aan de ene kant het belang van juiste informatieverstrekking door verkopers en hun makelaars. Er was sprake van non-conformiteit. Aan de andere kant leidde dit niet automatisch tot schadevergoeding. Kopers mogen vertrouwen op de mededelingen van een verkoopmakelaar, maar om succesvol aanspraak te maken op schadevergoeding, moet daadwerkelijke schade of concreet nadeel worden aangetoond. Dit vonnis onderstreept de noodzaak van een grondige analyse voordat een procedure wordt gestart. Heb je vragen? Neem dan gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Laurie Berg of één van onze andere specialisten.
Bron:
- Rechtbank Gelderland 13 januari 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:113
De inhoud van deze blog is actueel op de datum van publicatie, maar het recht is voortdurend in beweging. Voor de meest recente juridische inzichten, neem gerust contact op met ons kantoor via [email protected] of 020 – 676 2500.
