Een huis kopen is al spannend genoeg. Maar stel je voor dat je na de overdracht ontdekt dat er recht tegenover jouw droomwoning een megastal mag worden gebouwd. Vergunningen liggen al jaren klaar. De verkoper wist het. Jij niet. En dan, net wanneer de rechtszaak loopt gaat die megastal tóch niet door. Geen stank, geen herrie, geen schade meer, zou je denken. Toch niet dus. De hoge Raad zette hier recent een dikke streep door.
De feiten op een rij
De kopers betaalden € 675.000 voor hun huis, een prijs die aansloot bij de taxatie voor financiering. Wat zij niet wisten, was dat tegenover het huis een grote varkensstal mocht worden gebouwd. De vergunningen waren al jaren eerder verleend. De verkoper wist dit, heeft zelfs vruchteloos bezwaar aangetekend, maar zweeg bij de verkoop. Achteraf bleek de woning met die kennis slechts € 485.000, waard was. Een verschil van € 190.000.
De kopers stapten naar de rechter en eisten schadevergoeding. Tijdens de procedure veranderde alles. De megastal kwam er niet. De overbuurman verkocht zijn perceel aan een projectontwikkelaar en alle vergunningen werden ingetrokken.
Het hof vond daarom dat er uiteindelijk geen schade was. Dat lijkt op het eerste gezicht volkomen logisch. Toch oordeelde de Hoge Raad daar terecht anders over.
Het juiste ijkmoment
Volgens de Hoge Raad moet je kijken naar het moment waarop de koopovereenkomst werd gesloten. Toen bestond het risico van de megastal, en dat risico had invloed op de waarde van de woning. Door het verzwijgen daarvan schond de verkoper zijn mededelingsplicht. Daardoor betaalden de kopers € 190.000 te veel.
Dat de situatie later veranderde, doet daar niets aan af. Als de verkoper wél eerlijk was geweest, hadden de kopers € 190.000 minder betaald en was de latere waardestijging toen de megastal niet doorging aan hén – aan de kopers – ten goede gekomen. Het zou onredelijk zijn als juist de oneerlijke verkoper daarvan profiteert.
Dwaling of onrechtmatige daad?
De Hoge Raad onderbouwt dit zowel vanuit dwaling als onrechtmatige daad. Bij dwaling gaat een onjuiste voorstelling van zaken, wat kan leiden tot aanpassing van de koopprijs. Dit heet nadeelcompensatie. Bij onrechtmatige daad gaat het om schending van de mededelingsplicht.
In beide gevallen geldt: de vraag of er nadeel of schade is, moet je beantwoorden door te vergelijken met de situatie zoals die zou zijn geweest als er niet was gedwaald, als de verkoper gewoon eerlijk was geweest. Het ijkpunt ligt bij het moment waarop het misging, niet bij wat daarna toevallig goed afloopt.
De verkoper had bij de verkoop een mededelingsplicht. Door die plicht te schenden heeft hij de kopers voor € 190.000 benadeeld – punt.
De les
Deze uitspraak maakt duidelijk dat het verzwijgen van relevante informatie bij een huizenverkoop juridisch én financieel verstrekkende gevolgen kan hebben, ook als het uiteindelijk lijkt mee te vallen. Denk niet te snel dat je geen rechten hebt, of juist dat je geen verplichtingen hebt, het komt vaker voor dat het recht net iets anders werkt dan wel gedacht wordt en andere uitkomsten heeft dan op het eerste gezicht logisch. Laat je in voorkomend geval informeren.
Vragen?
Twijfel je of bij de aankoop van een woning essentiële informatie is verzwegen, of word je als verkoper geconfronteerd met een claim? Neem gerust contact op met René Jonen, Tim Gijtenbeek of een van onze andere specialisten.
Bron:
Zie voor de volledige uitspraak ECLI:NL:HR:2026:199
De inhoud van deze blog is actueel op de datum van publicatie, maar het recht is voortdurend in beweging. Voor de meest recente juridische inzichten, neem gerust contact op met ons kantoor via [email protected] of 020 – 676 2500.