Huurwoning opleveren: leg alles goed vast

Aan het eind van een huurcontract moet een bedrijfspand of woning weer netjes worden opgeleverd. Het liefst in de staat zoals deze in het begin was. In de wet heet dit de ‘opleveringsplicht’. Klinkt simpel. Maar dat is het toch niet altijd. In het staartje van de zomervakantie van 2024 deed de Rechtbank Overijssel een uitspraak tussen een verhuurder (vastgoedmaatschappij) en een voormalig huurder. De verhuurder vond dat de huurder de woning in slechte staat had achtergelaten. Zij eiste een schadevergoeding. Het leek een eenvoudige zaak, maar de kantonrechter zag het anders. De eis van de verhuurder werd afgewezen. Waarom? Lees meer in deze blog.

Huurwoning opleveren
De huurder had sinds 1993 een woning gehuurd en leverde zo’n 27 jaar later de sleutels -na een eindinspectie- weer in. Kort daarna stelde de verhuurder dat de woning niet volgens de opleveringsrichtlijnen was achtergelaten. Een herstelbedrijf werd ingeschakeld. Dit resulteerde in een factuur van bijna € 10.000,-. De verhuurder eiste dat de huurder deze kosten zou betalen.

Wettelijke opleveringsverplichting
De rechter kwam eraan te pas. De verhuurder had helaas niet aangetoond op welke wijze de woning aan de huurder was opgeleverd bij de start van de huur. Evenmin was onduidelijk welke afspraken over de oplevering waren gemaakt. Daarom moest de rechter uitgaan van de wettelijke regels inzake de opleveringsverplichting. Volgens de wet moet een huurder de woning aan het einde van de huurperiode in dezelfde staat opleveren als bij aanvang van de huur, tenzij anders is overeengekomen. Omdat er dus geen beschrijving van de staat van de woning in 1993 was, moest de verhuurder aantonen dat de woning bij de eindoplevering in een (nog) slechtere staat verkeerde.

Overwegingen
De verhuurder legde allerlei verschillende documenten over, waaronder de opleveringsrichtlijnen, een checklist, het eindinspectierapport én foto’s van de woning. De rechter oordeelde echter dat deze documenten onvoldoende aantoonden dat de woning nu in een slechtere staat verkeerde dan in 1993. De checklist bevatte slechts de eisen waaraan de woning bij oplevering moest voldoen, maar bewees niet dat de huurder deze eisen had geschonden. Bovendien bestond geen bewijs dat de huurder gebonden was aan deze checklist. Daarom werd de vordering afgewezen. De vastgoedmaatschappij werd bovendien veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de huurder. Dat was nog eens € 813,- extra aan kosten.

Tot slot
Deze uitspraak benadrukt het belang voor een verhuurder om aan de start van de huur een opleveringsrapport te maken, alsmede om duidelijke afspraken te maken over de eindoplevering van een bedrijfspand of huurwoning. Uiteraard moeten deze stukken goed worden bewaard, vooral bij langdurige huurovereenkomsten. Anders kan je als verhuurder dus zomaar met lege handen komen te staan. Het ontbreken van bewijs kan ertoe leiden dat een vordering wordt afgewezen, zelfs als aanzienlijke kosten zijn gemaakt voor het herstel van de huurwoning. Vragen over de oplevering van een bedrijfspand of huurwoning, dan wel andere gerelateerde vastgoedkwesties? Neem gerust contact op met Tim Gijtenbeek of één van onze andere specialisten.

Bron:
Rechtbank Overijssel 20 augustus 2024, ECLI:NL:RBOVE:2024:4533