Meetfout makelaar: geen schadevergoeding

Als je een woning koopt, wil je natuurlijk weten hoeveel vierkante meters je aanschaft. Een makelaar is verplicht kopers te informeren over de oppervlakte. Maar wat als achteraf blijkt dat een meetfout is gemaakt? Voorheen was het uitgangspunt dat de makelaar dan een schadevergoeding betaalde aan de kopers. Dit uitgangspunt is aan het kantelen. Goed nieuws dus voor makelaars. In deze blog lees je 4 handvatten die volgen uit de rechtspraak.

Meetinstructie
Als makelaar moet je een voorgeschreven (NVM) meetinstructie gebruiken (NEN2580). Doe je dit niet en klopt het woonoppervlak niet? Dan kunnen kopers een schadevergoeding vorderen. Deze vordering wordt niet altijd toegewezen. De rechtspraak geeft diverse handvatten waarbij een meetfout van de makelaar niet tot een schadevergoeding lijdt.

Handvatten bij meetfout makelaar
Handvat 1: als het evident is dat de kopers hadden moeten twijfelen aan de juistheid van de gegeven informatie.
Dit is het geval wanneer de makelaar in de aanbiedingstekst zelf al heeft aangegeven dat het woonoppervlakte mogelijk niet klopt, omdat het niet officieel is ingemeten.

Handvat 2: er moet daadwerkelijk schade zijn geleden.
Geen schade = geen schadevergoeding. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de kopers (al dan niet professionele) woningbeleggers zijn die de woning slechts kopen om maandelijkse huurpenningen te innen. Een belegger gaat immers niet zelf in de woning wonen. Het doel is rendement en de precieze oppervlakte zal geen hoofdaspect vormen voor het nemen van de aankoopbeslissing.

Handvat 3: wanneer een geringe afwijking in het aantal vierkante meters niet tot een andere gang van zaken had geleid.
Een goed voorbeeld is een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (21 maart 2024). In deze zaak vorderden twee kopers een schadevergoeding van € 8.000,- van een makelaar. Hun nieuwe woning was 74 vierkante meter en niet 77 vierkante meter, zoals de makelaar had doorgegeven. Zij vonden dat de makelaar onrechtmatig gehandeld had door verkeerde informatie te verschaffen en de NVM meet-instructie niet toe te passen. De Rechtbank wees de vordering af. Het ging immers om -slechts- 3 vierkante meter verschil. De kopers hadden waarschijnlijk hetzelfde bedrag geboden als ze wel met de afwijking bekend waren geweest. Ze hadden de woning bezichtigd en vervolgens flink overboden, net zoals alle andere gegadigden.

Handvat 4: als de verkoper geen lagere prijs zou hebben aanvaard.
Een laatste, belangrijk punt bij schadediscussies rondom een meetfout van een makelaar is of de verkoper de betreffende woning voor een lagere prijs zou hebben verkocht. Als dat niet het geval is, dan is evenmin sprake van schade.

Tot slot
Ben je een makelaar en heb je te maken met gedoe rondom een meetfout? Neem dan gerust contact op met Tim Gijtenbeek (gijtenbeek@dkva.nl). Hij is gespecialiseerd in de juridische perikelen rondom onroerend goed en kan je zeker verder helpen.

Bronnen:
Rechtbank Amsterdam 21 maart 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:1797
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176