Je koopt een appartement in Amsterdam. De huurder zit er al in, het huurcontract komt van de vorige eigenaar. Dan ligt er post van de gemeente: een boete van € 25.000,- en een besluit om je naam te publiceren. De huur zou te hoog zijn. De voorzieningenrechter schorste beide besluiten op 4 juni 2026. Niet omdat de gemeente dit niet mág, maar omdat ze niet uitlegde waarom ze meteen de zwaarste sanctie koos.
Hoe de gemeente op € 25.000,- kwam
Op 21 april 2026 legde de gemeente Amsterdam de boete op en besloot zij tot openbaarmaking. De woning is 127 punten waard volgens het woningwaarderingsstelsel, het puntensysteem waarmee de maximale huur wordt bepaald. Daarbij hoort een huur van maximaal € 823,02 per maand. De verhuurder bracht € 1.363,85 in rekening. Een overschrijding van 65,71 procent.
Dat percentage bepaalt de rest. Normaal werkt de gemeente met een escalatieladder: eerst een herstelsanctie, pas een boete als de overtreding doorgaat. Boven de 50 procent geldt de zwaarste categorie: direct de maximale boete, plus publicatie van de naam.
Wat vond de rechter?
De gemeente had onvoldoende gemotiveerd waarom zij meteen een boete oplegde in plaats van eerst een herstelsanctie.
Niet omdat dat verboden is. Artikel 18, derde lid, van de Wet goed verhuurderschap maakt haar gewoon bevoegd om direct te beboeten. Het probleem zit in de motivering. De rechter haalde daarvoor de parlementaire geschiedenis aan:
"Bij vaststelling van een eerste overtreding ligt een waarschuwing voor de hand, tenzij de overtreding zo ernstig is dat een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom noodzakelijk is. In ieder geval moet de verhuurder de kans krijgen om door middel van een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag te wijzigen."
Wijk je daarvan af, dan moet je uitleggen waarom. Bedrijfsmatig handelen en een ernstige overtreding waren niet genoeg: juist bij een ernstige overtreding denkt de wetgever aan bestuursdwang of een dwangsom.
Twee omstandigheden had de gemeente niet zichtbaar meegewogen. De verhuurder had het appartement in verhuurde staat gekocht en het contract van de vorige eigenaar overgenomen. En na de constatering had ze meegewerkt en het betwiste deel van de huur opgeschort.
Over de puntentelling zelf oordeelt de rechter niet. De verhuurder wees op een later energielabel dat de woning op 144 punten brengt, waarmee de overtreding vervalt. Dat moet in bezwaar aan de orde komen.
De openbaarmaking
Eenmaal gepubliceerd blijven de gegevens vindbaar, ook als de boete van tafel gaat. De gemeente had de inning al opgeschort tot de beslissing op bezwaar, maar legde niet uit waarom de publicatie niet kon wachten. De rechter schorste beide besluiten tot zes weken na die beslissing. De gemeente betaalt € 397,- griffierecht en € 1.868,- proceskosten.
Tot slot
Of de huur te hoog was, staat nog open. Deze uitspraak gaat over de route ernaartoe. Naast de vraag of de boete klopt, is er de vraag of de gemeente haar keuze kan uitleggen. Een handhavingsstrategie die bij een percentage automatisch doorschakelt, ontslaat het college niet van die afweging.
En de openbaarmaking heeft haast, ook als de boete dat niet heeft. Een boete kun je terugkrijgen. Een publicatie niet.
Vragen over een bestuurlijke boete of de Wet goed verhuurderschap? Neem dan gerust contact op met Meena Kashyap, Kamil Nuweïf of één van onze andere specialisten.
Bronnen
De inhoud van deze blog is actueel op de datum van publicatie, maar het recht is voortdurend in beweging. Voor de meest recente juridische inzichten, neem gerust contact op met ons kantoor via [email protected] of 020 – 676 2500.