Rechter betrekt overheidssteun (TVL) bij huurkorting

De lijn binnen de rechtspraak wordt steeds duidelijker. De rechters willen nog altijd de gevolgen van crisis gelijk over de verhuurder en huurder verdelen. Bij het herstellen van deze balans werd door de rechters in eerste instantie nog niet de overheidssteun (de TVL) meegenomen. Daar komen de rechters nu op terug. Recent heeft de bodemrechter van de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen, waarbij een hotel om huurprijskorting had verzocht. De rechtbank heeft de TVL, die het hotel ontvangt, bij haar oordeel betrokken. Is door de rechter de balans ook in alle redelijkheid hersteld? Hierover lees je meer in deze blog.

Wat was er aan de hand?
De huurder heeft de rechtbank verzocht de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2021 met 50% te verminderen. De huurder legde aan zijn vorderingen ten grondslag dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid was, wat in 2020 voor een omzetdaling zorgde van 75% ten opzichte van 2019. De huurder kon  hierdoor in redelijkheid niet aan de ongewijzigde huurovereenkomst gehouden worden. Dit werd door de verhuurder betwist. Volgens de verhuurder hadden partijen deze crisis in de huurovereenkomst meegenomen door een vaste huurprijs – en geen omzethuur – af te spreken, waarin volgens verhuurder al een risicoverdeling is verdisconteerd. Bovendien vond de verhuurder dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Los van de discussie of sprake was van een onvoorziene omstandigheid, waren partijen het ook niet eens hoe de huurprijs verminderd diende te worden.

Wat vond de rechter?
Gelijk aan de lijn in de uitspraken in 2020 en 2021, oordeelde de rechter dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Hierdoor kon de huurovereenkomst met terugwerkende kracht worden gewijzigd. De huurder had volgens de rechter voldoende onderbouwd dat door de coronacrisis de omzet gedaald is met 75%. In tegenstelling tot de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021 betrok de rechtbank Amsterdam de door huur verkregen overheidssteun in de vaste lasten – de zogenaamde TVL – wél bij haar oordeel met welk percentage de huurprijs verlaagd zou moeten worden. De ontvangen TVL werd bij de omzet over 2020 opgeteld. De daadwerkelijke huurkorting werd vervolgens vastgesteld op basis van de formule: de huurprijs x 75% x 50%. Conclusie: de huurkorting in deze zaak bedroeg 37,5%. De rechter kende deze korting toe over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020. Vanaf 1 januari 2021 tot het moment dat geen corona-gerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door overheid worden opgelegd, dan wel de omzet weer op het niveau is van 2019, wordt de huurkorting berekend op basis van voornoemde formule.

Een redelijke uitkomst?
In de uitspraken vóór deze uitspraak werd huurkorting verleend in de periodes dat een onderneming volledig gesloten is geweest en over de periode dat de onderneming wél open is, maar met beperkende maatregelen door de overheid. In deze uitspraak gaat de rechtbank verder en oordeelt over heel 2020 vanaf 16 maart 2020, in de wetenschap dat hotels nimmer door de overheid zijn gesloten.

TVL
Je kunt je afvragen of de rechtbank de TVL op een redelijke manier betrekt bij het bepalen van de huurkorting. De rechtbank verwerkt de TVL nu in de omzet, maar de TVL kan ook worden verwerkt in de huurprijs. Dan ontstaat de volgende formule: (huurprijs – deel TVL voor huur) x omzetdaling % x 50 %.

Het lijkt onlogisch de TVL op te tellen bij de omzet. De TVL is namelijk geen omzet. Omzet is de verdienste uit bedrijfsexploitatie en die ligt nu juist stil. De TVL is bedoeld als kostenverlichting, zoals de NOW de loonkosten (gedeeltelijk) dekt. Het is opmerkelijk dat de rechtbank de NOW niet bij de omzet optelt, omdat de NOW de loonkosten dekt. De TVL dekt de vaste kosten, zoals de huur. Binnenkort zelfs voor 100%. De bedoeling van de wetgever is dus om de vaste lasten van de ondernemer volledig te dekken. Het lijkt daarom logischer om de TVL te verwerken in de huurprijs. Als de TVL wordt meegenomen in de omzet(daling), dan bestaat de mogelijkheid dat een huurder dubbel wordt gecompenseerd. Want als de overheid de huur volledig betaalt, waarom zou een huurkorting dan nodig zijn?

Voor periodes waarin de TVL nog geen 100% was, of in de bijzondere situatie dat de vaste lasten de TVL toch overstijgen, kan bovenstaande formule tot een redelijke uitkomst leiden. De formule wordt nog met een rekenvoorbeeld verduidelijkt. Bij een huurprijs van € 5.000,- en een TVL huurdeel van € 3.000,- (bijvoorbeeld in de 50% of 85% periodes) zijn de huurlasten van de huurder € 2.000,-. Dit gedeelte moet hij zelf betalen. De verhuurder dient daarmee te helpen. Bij een omzetdaling van 75% kom je tot de volgende berekening: € 2.000,- x 75% x 50% = € 750,- (oftewel: 15% huurkorting).

Tot slot
In de rechtspraak wordt de overheidssteun betrokken bij het oordeel met welk percentage de huurprijs verminderd zou moeten worden. De meningen verschillen over de redelijkheid hiervan. Een duidelijke lijn is nog niet zichtbaar. Heb jij te maken met problemen met een verhuurder of juist met een (horeca)ondernemer en wil je in actie te komen? Neem dan gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Eveline Speich of één van onze andere specialisten.

Vindplaats: ECLI:NL:RBAMS:2021:937