Huurkorting: reactie voor
verhuurders

Discussies over huurkorting als gevolg van de coronapandemie duren nog altijd voort. Inmiddels is de lijn van de rechtelijke macht duidelijk. Het Hof Amsterdam sprak zich uit over de manier waarop berekend moet worden of een huurder (ondernemer) recht heeft op huurkorting [1]. Deze berekeningswijze is ondersteund door de Advocaat-Generaal in het advies aan de Hoge Raad [2]. Echter, iedere zaak is anders en vergt maatwerk. Dit geldt ook voor de reactie van verhuurders op een vraag om huurkorting van huurder. Waar moet een verhuurder naar kijken? Lees het in deze blog.

Juridische uitgangspunten
Een verhuurder moet weten dat in de rechtspraak is besloten dat de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) voor een hurende ondernemer een gebrek en onvoorziene omstandigheden oplevert. De coronacrisis behoort niet tot het ‘normale ondernemersrisico’ van een huurder. Wanneer sprake is van zo’n gebrek, dan biedt de wet voor de hurende ondernemer de mogelijkheid om huurprijsvermindering of schadevergoeding te vorderen van de verhuurder, voor zover dat niet contractueel is uitgesloten.

Het gevolg: een huurder kan bij de verhuurder -met terugwerkende kracht- vragen om huurkorting. De rechtspraak laat dus zien dat de ‘pijn’ van de pandemie door huurder en verhuurder gelijk verdeeld moet worden. Maar hoe?

Beoordeling vraag om huurkorting
Als een huurder een beroep doet op huurkorting en partijen komen daar onderling niet uit, is het van belang om te weten dat de huurder dient te bewijzen dat hij recht heeft op huurkorting. Ook moet de huurder aanvoeren en onderbouwen hoe hoog deze korting zou moeten zijn.

De rechtelijke macht kijkt naar de periodes 15 maart 2020 t/m 31 december 2020 en vanaf 1 januari 2021 t/m (tenminste) 31 maart 2021. Huurders dienen over de periodes waarvoor korting wordt gevraagd te onderbouwen wat de omzet (per maand) is geweest en wat de omzet over die periodes was geweest in 2019 en/of januari en februari 2020. Tevens moet de huurder inzichtelijk maken wat de vaste lasten van de hele onderneming zijn over de jaren, 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand. De huurder kan niet zomaar enkele financiële stukken over de schutting gooien. Het is niet aan de rechtbank of aan de verhuurder om uit een grote hoeveelheid stukken en cijfers een gedetailleerd en compleet overzicht te filteren.

De huurder moet duidelijk aantonen dat en met welk percentage de omzet is gedaald als gevolg van de coronapandemie. Ook moet aangetoond worden welke aanvragen voor overheidssteun (bijv. TVL en TOGS) zijn ingediend en hoe de overheid op die aanvragen heeft beslist. De huurder moet prijsgeven welke bedragen zijn ontvangen en nog worden ontvangen. De huurder moet ook niet vergeten om inzichtelijk te maken welke schadebeperkende maatregelen allemaal zijn genomen.

Daadwerkelijk recht op huurkorting?
Als voornoemde gegevens bekend zijn, kan de verhuurder (op basis van de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam) nagaan of de huurder daadwerkelijk recht heeft op huurkorting, voor welke periode(s) en hoe hoog de korting is. Het hof heeft duidelijk beschreven dat de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) moest worden afgehaald van de werkelijke vaste lasten (waaronder de huur) van huurder. Alleen als de TVL deze lasten niet volledig dekt, kan worden bepaald of de huurder recht heeft op huurkorting. Door de TVL op deze manier erbij te betrekken, hebben waarschijnlijk minder huurders recht op huurkorting.

Meer nodig?
Elke zaak is anders en de juiste reactie vergt maatwerk. Ben je een verhuurder en heb je te maken met een huurder die om huurkorting vraagt? Of wil je hulp bij een meer nauwkeurige berekening van de eventuele huurkorting? DKVA kan je hierbij helpen, wij hebben inmiddels ruimschoots ervaring opgedaan met deze corona-huurkorting. Neem voor vragen hierover gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Eveline Speich of één van onze andere specialisten.

[1] ECLI:NL:GHAMS:2021:2728
[2] ECLI:NL:PHR:2021:902