Connexiteit in huurrecht: zeldzaam

Mooie overwinningen delen wij altijd graag. Deze keer een zaak op het gebied van de huur van bedrijfsruimte. Een haute cuisine-restaurant in Amsterdam (onze cliënt) huurt sinds 2008 een bedrijfsruimte, waarvan in de oorspronkelijke huurovereenkomst staat dat die gebruikt wordt als opslagruimte. Het restaurant zelf ligt schuin tegenover deze opslagruimte. Na 13 jaar wordt door de verhuurder (Ymere) de huurovereenkomst opgezegd per 31 januari 2023. Het restaurant startte een procedure bij de rechtbank.

Connexiteit?
Wat was nou de crux in deze zaak? Het restaurant wilde, anders dan in de huurovereenkomst stond, dat voor de huur van de opslagruimte dezelfde huurbescherming geldt als voor het restaurant (7:290 BW-huurregime). Als dit het geval zou zijn, dan zou de huuropzegging nietig zijn. Het restaurant beargumenteerde dit als volgt:

Het gehuurde, de opslagruimte, was verbonden met het restaurant en essentieel voor de exploitatie van het restaurant. Het werd al decennia gebruikt als opslag van de voorraad en als koelcel ten behoeve van het restaurant. Het restaurant zelf had maar beperkte opslagruimte en de opslagruimte was dus een verlengstuk. Extra ruimte en koeling zijn essentieel voor het voortbestaan. Dit was ook altijd bekend bij de verhuurder. Daarom is sprake van connexiteit tussen het restaurant en het gehuurde. In het geval van connexiteit gelden voor de opslagruimte de bepalingen vanaf 7:290 BW inclusief huurdersbescherming. De verhuurder hield uiteraard vast aan de stelling dat het onder 7:230a BW zou vallen, zonder huurbescherming. Dan kon een opzegging van de huur wel.

Wat vond de rechter?
De rechter ging mee met de argumenten van het restaurant. Het was sinds jaar en dag bij de verhuurder bekend dat deze opslagruimte wordt gebruikt als opslag van de voorraad en koeling van het restaurant. Hiervoor was  stilzwijgend toestemming verleend. De opslag is inderdaad een verlengstuk van het restaurant, aldus de rechter. Dat het restaurant zelf niet door Ymere werd verhuurd, maakt hierbij geen verschil. De huurovereenkomst van de opslagruimte valt dus onder het huurregime van 7:290 BW-bedrijfsruimte, waardoor de huurder van het restaurant ook voor de opslagruimte aanspraak kan maken op de beschermingsbepalingen uit de wet. Als gevolg van dit huurregime, werd de opzegging van de huurovereenkomst door Ymere nietig verklaard. Het restaurant kan dus gewoon gebruik blijven maken van hun opslag/koeling voor het restaurant.

Tot slot
Tijdens de zitting liet de rechter al weten: “Dergelijke zaken over connexiteit komen niet vaak meer voor bij de rechtbank”. In de rechtspraak over dit onderwerp is nog niet eerder naar voren gekomen dat de rechter heeft geoordeeld dat een verhuurder (tenminste) stilzwijgend heeft toegestemd met de connexiteit tussen -in dit geval- een  opslagruimte en een restaurant. Connexiteit is zeldzaam en dat maakt deze overwinning dan ook zo mooi. Vragen over de huur of verhuur van zakelijke objecten? Neem dan gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Jan de Koning of één van onze andere specialisten.

Bron:
Rechtbank Amsterdam d.d. 4 november 2022, zaaknummer 9877326 CV EXPL 22-6461