Hoge Raad, huurkorting en corona

Huurkorting. We schreven er al veel over. Is het terecht dat huurders en verhuurders de pijn delen van coronamaatregelen als het gaat om huurprijzen? Vlak voor kerst kwam de Hoge Raad met een antwoord op deze vraag. Interessant voor alle verhuurders en huurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte. Wat de Hoge Raad besloten heeft en of dit de lopende discussies tussen verhuurders en huurders over huurkorting oplost, lees je in deze blog.

Hoge Raad-uitspraak
De Hoge Raad oordeelde dat de pandemie en de verplichte sluiting van horeca en winkels niet waren aan te merken als een gebrek, zoals bedoeld in de wet. De Hoge Raad oordeelde echter wél dat -voor zover een huurovereenkomst was gesloten vóór 15 maart 2020- sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Dit gold voor huurders die voor omzet afhankelijk waren van de komst van publiek. Ook moesten zij hun ruimte niet of nauwelijks hebben kunnen gebruiken door alle coronamaatregelen. Op basis daarvan kán[1] een huurder recht hebben op huurkorting, aldus de Hoge Raad. Kortom, ook deze uitspraak van de Hoge Raad laat ruimte voor discussie. Om deze reden blijft deze bijna twee jaar durende discussie nog altijd maatwerk.

Berekening van de huurkorting
Voor de berekening van deze huurkorting (lees: het verdelen van de pijn) sloot de Hoge Raad zich aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam gebruikte ‘vastenlastenmethode’: de huurkorting betreft de overeengekomen huurprijs (min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) X percentage omzetvermindering X 50%.

Iets specifieker zijn de volgende punten van belang:

1. Bepaal wat het percentage is van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van de totale vaste lasten van de huurder;
2. Indien huurder aanspraak kan maken op TVL, dient de overeengekomen huurprijs verminderd te worden met het onder 1 berekende percentage van de TVL;
3. Bereken het percentage van de omzetdaling (per maand) van de huurder door de omzet in de periode waarvoor huurkorting wordt verzocht te vergelijken met de omzet van de huurder in dezelfde periode voorafgaand aan de pandemie (maart 2019 tot en met februari 2020).

Nog veel open eindjes
Het arrest van de Hoge Raad laat, zoals gezegd, ruimte over voor discussie. De uitspraak ziet namelijk alleen op zogenaamde 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hieronder valt bijvoorbeeld niet 7:230a BW-kantoorruimte, de huur van bijvoorbeeld auto’s of boten, of de huur van grond. De Hoge Raad gaf daarnaast ook geen toelichting welke kostenposten vallen onder ‘vaste lasten’ en wat precies onder ‘omzet’ wordt verstaan. Hoe wordt de omzet van de webshop meegenomen in de berekening en hoe oordeelt de Hoge Raad in geschillen met huurders met meerdere vestigingen/winkelketens?[2] Ook gaf de Hoge Raad geen duidelijkheid over de situaties waarbij de huurovereenkomst is gesloten ná 15 maart 2020.

Conclusie
Hoewel de Hoge Raad een handvat biedt voor verhuurders en huurders om te komen tot een oplossing, blijft het derhalve nog altijd maatwerk. Wil je hulp bij een nauwkeurige berekening van eventuele huurkorting tijdens de coronamaatregelen van de afgelopen 2 jaar? DKVA kan je hierbij helpen. Wij hebben inmiddels ruimschoots ervaring opgedaan met deze corona-huurkorting. Neem bij vragen gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Eveline Speich of één van onze andere specialisten.

Bron:
Hoge Raad d.d. 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974

Lees hier meer blogs over huurkorting:
19 november 2021: Huurkorting: reactie voor verhuurders
7 oktober 2021: Huurkorting, laat het niet liggen
29 juli 2021: Huurkorting en overheidssteun
23 juli 2021: Huurkorting bij grote winkelketens
17 maart 2021: Rechter betrekt overheidssteun TVL bij huurkorting
[1] Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de rechtbank Amsterdam, 25 januari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:68 en rechtbank Rotterdam, 28 januari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:707 naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad.
[2] Zie ter illustratie de uitspraak van rechtbank Rotterdam, 28 januari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:627 ter zake de H&M.