Huurprijsverhogingsbeding toch niet oneerlijk?

In maart 2024 schreven we over rechters die gehakt maakten van huurprijsverhogingsbedingen voor woonruimte in de vrije sector. Het gevolg: verhuurders moesten huur terugbetalen en huurprijzen niet meer verhogen. De vastgoedmarkt was in rep en roer. De Hoge Raad is gevraagd om knopen door te hakken door middel van prejudiciële vragen. Op 19 juli 2024 heeft de plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) Wissink zijn advies uitgebracht. Ook benieuwd?

Korte recap
Hoe zat het ook alweer? In de meeste huurovereenkomsten staat een huurverhogingsbeding. Dit is standaard de inflatie (CPI) + een percentage van bijv. 3% of 5%. In de rechtspraak zagen we dat (vooral) rechters in Amsterdam gehakt maakten van dergelijke jaarlijkse verhogingen. Ze zouden in strijd zijn met Europese regels inzake (on)eerlijke consumentenbedingen. Hele bedingen werden nietig verklaard. De rechters trokken daarmee het volledige huurverhogingsbeleid in twijfel van grote vastgoedbeleggers (denk aan Bouwinvest, CBRE, ASR, Vesteda en Amvest). Verhuurders vreesden verstrekkende gevolgen, zoals het moeten terugbetalen van miljarden euro’s huur aan honderdduizenden huurders. De Hoge Raad werd gevraagd duidelijkheid te verschaffen.

Advies aan Hoge Raad
De vraag: ‘Is een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindexering een oneerlijk beding?’ Kort samengevat, is het antwoord dat nu wordt gegeven: ‘Nee.’ De plv. PG stelt dat rechters het huurverhogingsbeding moeten splitsen in een ‘inflatiebeding’ én een ‘opslagbeding’. Het gehele beding in 1x als oneerlijk bestempelen (en daarmee nietig), wordt dus een halt toegeroepen. Na de splitsing kunnen rechters oordelen of sprake is van een oneerlijke huurverhoging inzake de extra opslag bovenop de CPI. Er wordt (nog) niet gesproken over een maximale opslag. Wel wordt gezegd dat 3% aanvaardbaar kan zijn. Hoe hoger het maximale opslagpercentage, hoe zwaarder dit zal wegen ten nadele van het opslagbeding.

En nu?
Een eerste zucht van opluchting kan door verhuurders worden geslaakt. De Hoge Raad neemt regelmatig de conclusie van een PG over. Het is nog niet bekend wanneer een definitief antwoord volgt op de prejudiciële vragen. We houden je uiteraard op de hoogte. Nu al vragen? Neem gerust contact op met Tim Gijtenbeek, Jan de Koning of één van onze andere specialisten.

Bronnen:
https://dekoningvergouwen.nl/rechters-leggen-bom-onder-huurverhogingsbeding
https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2024/juli/advies-plv-pg-hoge-raad-prejudiciele-vragen/
https://fd.nl/bedrijfsleven/1524125/advies-aan-hoge-raad-huuropslag-tot-3-niet-oneerlijk