Rechters leggen bom onder huurverhogingsbeding

Het rommelt in de wereld van huur en verhuur. En dan met name als het gaat om huurverhogingen bij woonruimte in de vrije sector. In de meeste huurovereenkomsten staat namelijk een huurverhogingsbeding. Standaard geldt de inflatie (CPI) + een percentage van bijv. 3% of 5%. In de rechtspraak zien we de afgelopen tijd dat (vooral) rechters in Amsterdam gehakt maken van dergelijke jaarlijkse verhogingen. De rechtbank Rotterdam nuanceerde de boel recent enigszins. Weten hoe het precies zit? Lees meer hierover in deze blog.

Lijn rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam heeft in 2023 veel uitspraken gedaan over huurverhogingsbedingen. De conclusie: ‘Dergelijke bedingen zijn oneerlijk’. Waarom? Ze zijn in strijd met Europese regels inzake (on)eerlijke consumentenbedingen. Verhuurders trekken in Amsterdam keer op keer aan het kortste eind. Geen enkel argument lijkt steek te houden.

Een sprekend voorbeeld: de huur van een Amsterdams appartement was bij de start in 2005 per maand € 865,-. Anno 2023 was de huur, jaarlijks verhoogd, € 1.534,75 per maand. Het huurverhogingsbeding in deze huurovereenkomst: “De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI), vermeerderd met maximaal 5%.” De rechtbank zei hierover: ‘Dit is oneerlijk, het beding moet volledig buiten toepassing worden gelaten, de huurder mag de aanvangshuurprijs betalen (!) én over het verleden verrekenen’. Een flinke klap voor de verhuurder dus. En er zijn dus veel meer voorbeelden, zoals deze uitspraak.

Lijn rechtbank Rotterdam
De Rotterdamse rechter ging iets subtieler te werk. Die stelde eerst vast -net als de Amsterdamse collega’s- dat een bepaling die het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan een redelijke inschatting van de markt, oneerlijk is. Dit omdat (in het gebied van de Rechtbank Rotterdam) al jaren een groot tekort aan woningen is. Daarom zal het voor huurders niet altijd mogelijk zijn om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs te hoog wordt. Deze ongelijkheid tussen verhuurders en huurders moet worden tegengegaan.

Die Rotterdamse rechter zei ook, dat indien in de praktijk gedurende tenminste 3 jaar door partijen is afgeweken van het verhogingsbeding uit de huurovereenkomst (toepassen van een lager percentage dan dat de overeenkomst zegt), een nieuwe afspraak tussen partijen geldt. En aan die nieuwe afspraak dient te worden getoetst. Met als gevolg, in de recente zaak, dat de rechtbank zei: “Een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% is niet oneerlijk. Ook bij een opslag >1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder wel kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’.”

Uit de cijfers van het CBS volgde, aldus de Rotterdamse rechter, dat tussen de jaren 2000-2020 de CPI gemiddeld 2,7% was, terwijl de huren gemiddeld waren gestegen met 3,2%. Daarom is meer dan 1% bovenop de CPI wél oneerlijk. Dit gaat immers verder dan een redelijke inschatting van de markt.

Tot slot
De rechtelijke macht lijkt zoekende om een balans te vinden tussen de grote gevolgen van toetsing aan Europese regelgeving en een escape voor verhuurders. Inmiddels zijn prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De samenleving heeft immers behoefte aan duidelijkheid. Een belangrijke vraag voor de hele vastgoedmarkt is bijvoorbeeld: kan je nog de huur verhogen of blijft voortaan de initiële huurprijs gelden? Wij wachten in ieder geval vol interesse de ontwikkelingen af. Nu al vragen over een huurprijsverhogingsbeding? Neem gerust contact op met Tim Gijtenbeek of één van onze andere specialisten.

Bronnen:
Amsterdams voorbeeld: Rechtbank Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800
Rotterdamse nuance: Rechtbank Rotterdam 9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:801
Prejudiciële vragen: Rechtbank Amsterdam 5 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6177